Você sabe para que serve uma ação Renovatória de Locação?

A Ação Renovatória é uma ação em que o locatário visa buscar a renovação compulsória de sua locação, garantindo destarte, a permanência da empresa e/ou do comércio no ponto comercial locado.

A finalidade precípua da Ação Renovatória é proteger o fundo de comércio que o empresário locatário criou nos anos em que esteve naquele local, bem como os investimentos na infraestrutura do imóvel comercial, a clientela que fez ao longo dos anos, as propagandas e publicidade ali inseridas, sem contar a valorização do imóvel por estar locado e sua conservação.

Ocorre, porém, que essa ação deverá ser proposta no prazo decadencial de 6 meses a 1 ano antes do término do prazo do contrato a renovar, sob pena de resultar na perda do prazo para a sua propositura, e consequentemente o fim do vínculo locatício.

Para a interposição da Ação Renovatória de Locação Comercial, o locatário precisa preencher alguns requisitos essenciais elencados no artigo 51 da Lei do Inquilinato, senão vejamos:

- o locatário deve ser empresário;

- estar instalado no imóvel por no mínimo cinco anos (com contrato escrito) e estar exercendo sua atividade pelo prazo mínimo de três anos sem interrupção.

Preenchidos os requisitos, o empresário locatário poderá, em juízo, requerer a renovação de seu contrato de locação, revertendo, assim, as especulações e os abusos indiscriminados dos aluguéis e estará protegido, também, no caso de imóveis utilizados por sociedades civis com fins lucrativos, caso dos Shopping Centers, por exemplo.

Contudo, o empresário que se dedica ao ramo dos shoppings centers exerce uma atividade comercial diferenciada, sendo possível ao locador não ser obrigado a renovar o contrato, ainda que presentes todos os requisitos previstos em lei, se conseguir provar que o locatário esteja prejudicando o sucesso do empreendimento e representando um entrave para o desenvolvimento do complexo.

Isso ocorre, pois o empreendedor (locador) de Shopping Center, preocupa-se com a organização de bens e serviços situados no empreendimento (o mix de lojas) devendo ficar atento às evoluções do mercado consumidor, à ascensão ou decadência das marcas e às novidades tecnológicas, por isso o potencial econômico de cada negociante instalado no seu complexo é de extrema importância para atrair o consumidor.

Tais empreendimentos têm como função colocar à disposição de seu público alvo uma grande quantidade de produtos e serviços, dessa forma o empreendedor organiza o espaço de modo que possa obter o melhor retorno econômico possível.

Apesar da natureza locatícia, existem outros aspectos que diferenciam a locação em shopping center das locações comuns, no primeiro caso, por exemplo, o locador não pode retomar o imóvel para uso próprio, os alugueis podem ser ajustados com base no faturamento do locatário e o lojista esta associado aos demais estabelecidos no empreendimento.

É importante que se diga que, o direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas.

Ressalte-se que a fundamentação para a Ação Renovatória de Locação Comercial não serve como fundamento para questões residenciais e nem como Ação Revisional de Aluguel.